NEGOZIO MUGATUA ALOKAIRUAN DA

Azora eta Blackstone inbertsio funtsek Donostian eta Iruñean egin dituzten azken operazioek berriz mahaigaineratu dute alokairuaren prezioen inguruko eztabaida. Hainbatek «putre funts» izendatu dituzten horiek ez dira, ordea, prezioen igoeraren arduradun bakarrak. Asko dira kontuan hartu beharreko aldagaiak: turismoaren hazkundea, etxe hutsak, babes ofizialeko etxebizitzen falta, egoera ekonomikoaren hobekuntza eta abar.

«Etxebizitza eskubide bat da, ez negozio bat», oihukatzen jarraitzen dute kaleratzeen aurkako mobilizazioetan, errealitatea bestelakoa baita oraindik: eskariaren eta eskaintzaren doktrina liberalak agintzen du etxebizitzaren merkatuan. «Merkatua da, lagun», Rodrigo Rato Bankiako presidente ohiak esan zuen moduan, eta ez edonolako merkatua, gainera: munduko higiezinen merkatuak 200 bilioi euro inguruko balioa du gaur egun.

Hego Euskal Herrian datuek lagun dezakete egoeraren argazki bat egiten: gero eta garestiagoa da etxebizitza bat alokatzea. Eusko Jaurlaritzak argitaratu berri duen Higiezinen Eskaintzaren Inkestaren arabera, alokairuen prezioek %26,5 egin dute gora 2013tik bere menpeko lurraldeetan. Hilean 1.044 euro balio du etxebizitza bat alokatzeak, batez beste. Nafarroan, datu ofizialen faltan, azken urtean prezioak %11 inguru garestitu direla diote higiezinen agentziek, eta 880 euro inguru balio du etxebizitza bat hilabetez alokatzeak.

Zerbait garestiagoak dira prezioak Araban (917 euro hileko), azken bi urteetan izandako igoera nabarmenaren ondorioz -ia %30-. Alokairu garestienak, berriz, Gipuzkoan daude (1.137 euroko batezbestekoa), nahiz eta azken urtean behera egin duten prezioek. Merkatuak ere bere mugak ditu, eta aurreko bi urteetan, hurrenez hurren, %18 eta %19 garestitu ziren prezioak han. Alokairuan bizitzeko herririk garestienak errenta handiak dituzten eta turismoa erakartzen dutenak dira: Donostiak, Getxok (Bizkaia), eta Zarautzek (Gipuzkoa) osatzen dute podiuma.

Prezioek gora egitearen arrazoi nagusia eskari handiari erantzuteko dagoen eskaintza apurra da. Baina zergatik da horren urria eskaintza? Etxebizitza gutxi al dago Euskal Herrian? Alokairuak horren garestiak diren udalerri horietako datuak har daitezke adibide gisa: 2018an, Donostian, 92.000 etxebizitza zeuden 186.000 biztanlerentzat; Getxon, 34.000 etxebizitza eta 78.000 biztanle; eta, Zarautzen, 11.500 etxebizitza 23.000 biztanlerentzat. Gutxi gorabehera, etxebizitza bat bi biztanleko. Espainia da biztanleko etxebizitza gehien duen Europako herrialdea; 2,44 biztanle ditu Europak etxebizitzako, eta zenbaki horren gainetik dago Espainia. Beraz, ezin da esan etxebizitza falta nabarmena denik Euskal Herrian.

Dena den, eskaintza urria da hainbat faktoreren ondorioz. Turismoa da azken urteetan zeresan gehien eman dutenetako bat. Bisitarien hazkundearekin batera, gora egin dute horretara bideratutako alokairuek ere. Errentagarritasun handia ematen diete etxe jabeei -urte osoko alokairuak baino handiagoa sarri-, eta Airbnb eta antzeko plataformek erraztu egin dute jarduera hori. Reyes Carrere Donostiako EH Bilduren bozeramaileak joan den astean esan zuenez, «Donostian pisu turistiko bat irekitzen da bi egunean behin».

Bilboko Zazpikaleetako auzokideak izan dira azkenak turistek egoiliarrei sortzen dizkieten eragozpenak salatzen. SOS Alde Zaharra elkarteko kideek beren egoeraren berri emateko egin zuten prentsaurrekoan esan zutenez, «auzoan bizi, lan, jolastu eta lo egiteko aukera luxu bihurtu dute», eta prezioen garestitzea zuzenean lotu zuten turismoarekin. Bizilagun batzuek auzotik joan behar izan dute: «Bizikidetza oso zaila bihurtu da».

Etxejabe handiak

Eskaintza handitzeko helburuarekin, udal bat baino gehiago babes ofizialeko etxebizitza berriak egiten ari da gaur egun. Hori da inbertsiogileek eta etxejabe handiek prezioen gorakadaren aurka proposatzen duten konponbidea, eta udal batek baino gehiagok bere egin du ideia.

Egitasmo horrek baditu arazo batzuk, ordea. Batetik, prezioa: eskaintza handitzeko erakunde publikoei garestien irteten zaien konponbidea da babes ofizialeko etxeak egitea. Gainera, Iruñean gertatu berri den moduan, erakundeek iraganean egindako kontratuen ondorioz babes ofizialeko etxe asko funtsen esku geratzen ari dira behin laguntzak amaitutakoan. Antzeko kasua da Donostiako Benta Berri auzokoa.

Bizilagunen hainbat erakunde ere ez dira babes ofizialeko etxeak egitearen aldekoak, beharrezkotzat jotzen duten arren; hutsik dauden etxebizitzak merkaturatzeak izan beharko luke lehen pausoa. Bizitoki horiek merkaturatzeak eskaintza handituko luke eta, ondorioz, prezioak jaistea eragin. Alde batetik, etxebizitza bat baino gehiago dituzten partikularren jabetzak merkaturatzea komeni da, baina, batez ere, etxejabe handienek dituztenak: inbertsio funtsen Socimiek (higiezinen merkatuan inbertitzeko sozietate kotizatu anonimoek) eta higiezinen agentziek.

Baina, nondik sortu dira halako beldurra sortu duten Socimi izeneko horiek? Espainiako gobernuak 2012 eta 2013 artean legedian egindako aldaketetan dute jatorria. Adreiluaren burbuila lehertu ostean, 2009an sortu zuen PSOEren gobernuak Socimien figura, «alokairuen merkatua sustatu» eta «profesionalizatzeko».

Lehen hiru urteetan, ordea, ez zen bat bera ere sortu, sozietate zerga ordaindu behar izateak uxatu egiten baitzituen atzerriko inbertsoreak. 2012ra arte; orduan ezabatu zuen PPren gobernuak zerga hori Socimientzat. Hau da, edozein enpresak bere irabazien %25 ordaintzen du zergetan; ez, ordea, Socimiek, lanposturik ia sortu gabe higiezinak kudeatzen dituzten enpresek.

Madrilek, gainera, alokairu kontratuak gutxienez bost urtekoak egin beharrean hirukoak egin ahal izatea ahalbidetu zuen 2013an, eta, ordutik, geldiezina izan da Socimien zabalkundea: 90etik gora sortu dira sei urtean. Joan den urtetik, gutxienez bost urteko alokairu kontratuak egin behar dira berriz ere.

Konponbideak

Nazioarteko hainbat gobernuren erronka da prezioen gorakadari aurre egin eta alokairuak prezio eskuragarrietan mantentzea. Espainian, Berlinek 2015ean ezarri zuen sistema aplikatzea da koalizio gobernua osatu duten PSOE eta Unidas Podemosek kanpainan proposatutako neurri izarretako bat. «Gune tenkatuetan» -eskaria eskaintza baino askoz ere handiagoa den horietan- prezioen igoerak mugatzean datza, alokairuen batez besteko prezioen indize bat baliatuta. Indize hori hil amaieran argitaratzeko asmoa du Madril, eta Jose Luis Abalos Garraio eta Mugikortasun ministroak esan berri du uda baino lehen eraman nahi duela neurria Espainiako Kongresura.

Praktikak, ordea, erakutsi du Berlinen eta Parisen aplikatutako neurri hori ez dela oso eraginkorra. Legedi horrek alokairuaren prezioak kontratu berri bakoitzeko gehienez ere %10 garestitzea onartzen du, baina kontuan izan behar da dagoeneko puztuta dagoen merkatu batean aplikatzen dela. Gainera, Alemaniako bizilagunen erakundeen arabera, etxejabeen %85 inguruk ez zuten errespetatzen ezarritako muga. Ondorioz, lehen saiakerak huts egin zuela ikusita, Berlingo gobernuak prezioak izoztea erabaki zuen 2019an, eta metro karratuko 9,80 euroko muga ere ezarri zuen.

Oraingoz, Danimarkakoa da alokairuaren prezioa erregulatzeko metodorik eraginkorrena: alokairu kontratua berritzen den bakoitzean, prezioa KPIari egokitzen zaio, eta etxejabeak, gehienez ere, %3 garestitu dezake prezioa. Antzeko neurriak dituzte, besteak beste, Herbehereetan, New Yorken eta Kalifornian. Gainera, funts handiak Danimarkara ere heldu zirela eta, haien zabalkundea oztopatzeko beste neurri bat ere hartu zuen gobernuak: etxejabeek, alokairu baten prezioa garestitu ahal izateko, gutxienez hamar urtez izan behar dute etxebizitzaren jabetza.

Kontuan izan behar da Blackstone, Azora eta konpainiak %70 eta %100 igo izan dituztela alokairuak Madrilen eta Bartzelonan, eta gero eta gehiago direla «kaleratze isilak» salatzen dituzten erakundeak. Maizterrak alokairua ordaindu ezinik geratu eta etxea euren kabuz uzten dutenean sortzen dira «kaleratze isilak». Mugak ezartzeak prezioak ez igotzea eta etxea utzi behar ez izatea ekarriko lieke hainbat familiari.

Erregulatu edo ez

Alokairuen prezioa erregulatzeak, ordea, aurkako iritzi asko ditu. Nadia Calviño Espainiako ekonomia ministroak duela pare bat aste esan zuen atzerrian prezioak erregulatu dituztenen esperientzia ez dela «oso arrakastatsua» izan -Berlingoa, kasurako-, Espainiako Bankuaren txosten bat oinarritzat hartuta. Txostenak ekonomialari liberalen tesia babesten du, esanez prezioak erregulatzeak eskaintza murrizten duela (diru gutxiago irabazten dutelako etxejabeek), eta, luzera, prezioak garestitzea dakarrela horrek. Hori da erregulazioaren aurka daudenen argudio nagusia.

«Etxebizitza oinarrizko ondasuna da, eta halakoa den heinean babes eta erregulazio berezia behar du» zioen Mikel Elorzak otsailaren 26an BERRIAn argitaratu zuen artikuluan. Hori, edo eskariaren eta eskaintzaren legea; horra eztabaidaren gakoa. Tartean, diru asko mugitzen duen merkatu bat, etxe bat aurkitzeko zailtasunak dituen jende asko, eta guztia kontrolatzeko ahalmen gutxi erakusten duen legedi bat. Okupazioa edo etxejabe handiak desjabetzea proposatzen duenik ere bada. Bitartean, prezioak gora, eta kaleratzeak etengabe.